Необходим брой гласове за вземане на решение за ремонт

[zen909]

Здравейте!

Както знаем от няколко месеца има изменения в ЗУЕС.
Едно от тях е, че за провеждане на ОС, кворумът от 67% пада на 51%.
Ако дори 51% не присъстват, ОС събрание се отлага с един час и ако тогава присъстват 26%, ОС се счита за легитимно.
В този ред, въпросите са ми:
Как се определя дали едно гласуване, в случая за извършване на ремонт на ЕС е събрало неодходимия брой положителни гласове? Само присъстващите ли могат да вземат решение или и други, които не са присъствали и подадат в 7 дневен срок декларация до управителя?

Ясно, е че всички гласували "за" или "против" за извършване на ремонт, декларират това писмено - въпросът е дали само присъстващите или и тези, които не са присъствали?
Ако само присъстващите могат - какъв трябва да е техния процент за успешен вот - може би 67% ?

Благодаря!

[guest1]

Кворум за провеждане на общото събрание
Чл. 15. (1) (Доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г., изм. - ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7.
Приемане на решения от общото събрание
Чл. 17. (2) Общото събрание на собствениците приема решения:
1. за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части - със 100 на сто идеални части от общите части;
2. за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години - с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя; собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части;
3. за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
4. за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
5. за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране - с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части;
6. за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата, за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост, както и за изграждане на зарядни точки за електрически превозни средства - с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части;
7. за избор на управителен съвет (управител) на етажната собственост, както и за възлагане правомощията на управителния съвет (управителя) или на част от тях на професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1, също и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост;
8. (нова - ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) за разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост, взети с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части - за решение по чл. 51, ал. 9.
(3) Извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.

Когато пише „Х“ на сто идеални части от общите части - смятат се всички съсобственици, без значение присъствали или не. Ако присъстват 26% - могат да вземат решения по други въпроси - ал. 3.

[zen909]

Благодаря guest1, за изчерпателния и полезен отговор!

[pvassilev]

За неотложен и необходим ремонт с поне 51% от собствениците, не от присъствалите на събранието.
За козметичен ремонт или т.нар. "полезни разходи" според мен би трябвало мнозинството да е 75% от собствениците, съгласно цитираните по-долу разпоредби.

ЗУЕС
Правомощия на общото събрание

Чл. 11. (1) Общото събрание:
10. приема решения и за:
а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;
в) (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) основен ремонт и/или основно обновяване на сградата;

Приемане на решения от общото събрание

Чл. 17. (1) В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
(2) Общото събрание на собствениците приема решения:
3. (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
5. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г., изм. - ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране - с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части;



Чл. 48. (1) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се извършва по решение на общото събрание на собствениците.
(2) При ремонти на общите части с предимство се извършват дейности от строително-технически характер за привеждане на сградата в съответствие с мерките и указанията в техническия и паспорт.
(3) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
...
(5) За извършване на необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства незабавно с решение на управителния съвет (управителя). Общото събрание утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи.
Извършване на неотложен ремонт

Чл. 49. (1) В случаи, когато сградата или отделният вход в режим на етажна собственост се нуждаят от неотложен ремонт, с решение на управителния съвет (управителя) незабавно се отпускат финансови средства от фонда по чл. 50.
(2) Когато във фонда по чл. 50 липсват средства или средствата са недостатъчни, председателят на управителния съвет (управителят) незабавно свиква общото събрание по реда на чл. 13, ал. 1 да приеме решение за набиране на средства за извършването на ремонта.

Допълнителни разпоредби

§ 1. По смисъла на този закон:
8. (предишна т. 7 - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) "Необходим ремонт" е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея.
9. (предишна т. 8, доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) "Неотложен ремонт" е дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради.
12. (предишна т. 10, доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) "Полезни разходи" са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за основно обновяване.

[ivan_lawyer]

Имах един случай - счетоводна къща има офис в Етажна собственост - излизат да пушат на етажната площадка, евентуално - да е имало това като събития, но Етажната собственост искаха да - ни глобят ли нещо, какво точно и те не знаят, аз им бях адвокат на счетоводната къща - не е някаква голяма, обикновена, обаче - "съседски" страсти.

Сега за това пушене на площадката, направиха Решение на Етажната собственост, но то падна в съда.

Мисълта ми е - много е "крехко" като процедурна материя - може да се измисли винаги някакъв адвокатлък, кворуми, мнозинства, стига някой да иска да оспори - може да оспори, разбира се има си "чалъми".

За мен става учудващо - как се променят законите - нещо, което е без смисъл да се "пипа", се прави на нов закон - от Закон за собствеността, което е ясно какво е - Закон за собствеността, изведнъж става Закон за управление на етажната собственост, ще ми се професор Владимир Петров, да даде мнение, аз виждам - еклектика, особено когато се примесват и други материи и анти-материи - не може да се смесва облигационно и вещно право.

Има някакво "буйство" на законодателя - но това не е наш проблем - въпросът е - че с такива "крехки мнозинства" винаги е проблем.

[guest1]

Имах един случай - счетоводна къща има офис в Етажна собственост - излизат да пушат на етажната площадка

За пушенето в сградата (не на балкон или лоджия) си е простотия отвсякъде. Има места, където пушенето на всякакво обществено място е забранено!

Закон за собствеността, изведнъж става Закон за управление на етажната собственост

Понеже „етажна“ предполага вертикалност - става „Закон за управление на вертикалната собственост“.
Очаквам и ... Закон за управление на хоризонталната собственост!
Иначе - чл. 3 от ЗУЕС има препратка към ЗС!
И се чудя, ако обектите са 100, а собствеността - разпределена между двама собственици в съотношение 99:1 - кой закон се прилага?

[todorst]

Брой гласове !!! Има Правилник за прилагане ЗУЕС ! Виж. чл. 7 а . " Собственикът на един или повече самостоятелни обекта /жилище,ателие, гараж и др. / ИМА ЕДИН ГЛАС !!! Може да има 10 апартамента и 30 % идеални части , но ИМА САМО ЕДИН ГЛАС !
Ето един казус ариФметика : на Общото събрание присъстват собственика с 10 апартамента и 30% ид.части и още 10 други собственици с общо 15% ид.части. Гласуване и спор. :10 срещу един. Но той претендира на вето, защото има 30% ид.части. Другите 10 собственика казват - четем брой гласове , а не идеални части !!!

[guest1]

Брой гласове !!! Има Правилник за прилагане ЗУЕС ! Виж. чл. 7 а . " Собственикът на един или повече самостоятелни обекта /жилище,ателие, гараж и др. / ИМА ЕДИН ГЛАС !!! Може да има 10 апартамента и 30 % идеални части , но ИМА САМО ЕДИН ГЛАС !
Ето един казус ариФметика : на Общото събрание присъстват собственика с 10 апартамента и 30% ид.части и още 10 други собственици с общо 15% ид.части. Гласуване и спор. :10 срещу един. Но той претендира на вето, защото има 30% ид.части. Другите 10 собственика казват - четем брой гласове , а не идеални части !!!

[todorst]

Жоре, дай по СЪЩЕСТВО, както се изразяват юристите! Не ме набутвай при оскарите и тяхната литература. Виж Киро : чуди се момчето - ту е Пенчо , ту е Петко , става въпрос за Славейков.

[guest1]

Жоре, дай по СЪЩЕСТВО, както се изразяват юристите! Не ме набутвай при оскарите и тяхната литература. Виж Киро : чуди се момчето - ту е Пенчо , ту е Петко , става въпрос за Славейков.

По същество - в ЗУЕС си пише на няколко места - „мнозинство не по-малко от *** на сто идеални части от общите части“.
Това тълкуване - 1 човек 1 глас - е несериозно. Както разходите се разпределят според процента идеални части, така и права са според същия процент.